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SEP·2020

房企高周转背后:中小地产行业上市公司“转速”更快:龙八国际-龙八国际官方网站

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龙八国际-龙八国际官方网站|碧桂园近期因多起安全事故站上了风口浪尖。8月3日,碧桂园开会媒体发布会,集团总裁莫斌下跪致歉。

此前业界有声音批评其低周转模式是引起事故的罪魁祸首,莫斌称之为,安全事故与低周转没关系。多位业内人士向记者回应,低周转企业更加要留意质量和风险把触。

实质上,为了减少资金成本和回款周期从而提升收益,低周转早已沦为了融资压力渐渐增大的房企的运作方式。记者辨别136家房地产类上市公司找到,万科、先河等房产巨头虽然体量大,流动资产多,但总资产周转率和存货周转率在整体名列中并远比靠前,反而是南都物业、浅物业等沦为了“黑马”。

记者注意到,华润、保利等多家房企都被传出过项目安全性问题。2017年中小地产行业上市公司周转率居前据理解,房地产企业执着的“低周转”,一般不会通过延长项目开发周期、提升存货周转率、提升总资产周转率来构建。其中,总资产周转率体现企业资产的用于效率和企业资产的运营能力。

同花顺i回答财数据表明,截至2017年底,总资产周转率名列前十的分别是南都物业、三木集团、宁波联合、世联行、国创高新、数源科技、空港股份、亚通股份、莱茵体育、浅物业,周转率在1.18至0.48之间。而业内耳熟能详的地产大佬们名列并远比靠前。

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同花顺i回答财数据表明,保利地产资产周转率0.25,排名第49,万科资产周转率0.24,排名第53,华侨城资产周转率0.23,排名第58,华夏幸福资产周转率0.19,排名第83,首开股份资产周转率0.17,排名第90。从流动资产来看,这项可以在一年内所求或者消耗的资产指标,必要反映企业的债务能力和所求能力。如果计算出来流动比率,地产巨头们仍不占优。数据表明,广东明珠、中迪投资、中房股份分别以9.00、8.61、8.41的流动比率居前三名,前十还有中珠医疗、三湘印象、海南高速、铁岭新城、哈高科、全新好、凤凰股份。

泰禾集团流动比率2.03,排名第49,首开股份流动比率1.96,排名第53,保利地产流动比率1.78,排名第68,招商蛇口流动比率1.71,名列74,万科流动比率1.20,排名第123。除了上述参照项之外,存货周转率用作体现企业存货的周转速度,周转次数就越多,企业产品销路就越好。同花顺i回答财表明,截至2017年12月31日,136家房地产概念股中,存货余额最低的是万科龙八国际官方网站,超过5980.88亿元,其次是绿地控股超过5146.83亿元,保利地产的存货为4390.40亿元,紧随其后的分别是华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、荣盛发展和中南建设。

不过,如果按存货周转次数来看,上述几家地产行业上市公司数据远比低。根据同花顺i回答财数据,截至2017年底,万科、绿地控股、保利地产的存货周转次数分别为0.3、0.5和0.27。存货周转次数最低的房地产类企业是南都物业,存货周转次数为1131.67,其次是世联行和ST慧球,存货周转次数分别为396.64和295.45。

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根据亿翰智库统计资料年报数据表明,2017年上市房企存货周转率T100中,著名大型房企名列并不靠前。碧桂园排名第14,苏州高新第15,绿地控股第19名,珠江实业第26名,招商蛇口第42名,保利置业集团第44名,华润置地第53名,万科第57名,保利地产第63名,华侨城第72名。

亿翰智库通过统计资料房地产企业年报得出结论,2017年,存货多达1000亿的企业有24家,而2016年存货多达1000亿的企业仅有14家,同比快速增长71%。2017年整体存货相比2016年同比增加36%,其中有69家企业存货同比正处于快速增长状态,31家企业存货有所增加。

转入存货周转率前100的企业平均值存货周转率为0.35, 而2016年企业平均值存货周转率为0.36,同比上升3%。房地产行业周转让资金更容易向规模房企汇集,同时规模房企补足存货的减少让房企的周转逐步减慢。鲁商置业资产负债率最低多位专家认为,低周转的主要目的是为了减少资金成本和回款周期、提升企业收益,而纵观136家房地产概念股,截至2017年底营收最高歌猛进的,并非万科、保利等房企巨头,而是一些中型企业。

同花顺i回答财数据表明,从营业收入的同比增长幅度来看,2017年,荣丰控股的同比增幅超过了1976.51%,位居第一。中房股份和粤泰股份分别超过606.54%和487.12%,分别位列第二第三。名列前十的地产行业上市公司还有国创高新、铁岭新城、广东明珠、荣安地产、广宇发展、空港股份、华丽家族,营收同比快速增长皆多达100%。而2017年营收超过千亿级别的三家公司:绿地控股、万科、保利地产营收同比增长幅度分别为17.4%、1.01%、-5.46%。

在业内人士显然,减少资金成本是房企执着低周转的最重要原因之一,在房地产企业通过基金、债券展开融资后,必须缴纳比较较高的利息,如果项目可以较慢散户,让资金尽早回笼,企业就能将利息平稳在高效率范围内。亿翰智库分析2017年房企周转率时称,自2017年融资渠道收窄以后,部分房企开始面对着资金压力,即使在今年4月中旬央行宣告降准,所获释的信号对房企有所受到影响,但是部分房企资金面的压力依旧偏紧。而且房地产作为资本密集型行业,研发必须大量资金,面临这样的情况,房企开始在拿地、研发、销售上减缓周转来应付资金压力。同花顺i回答财数据表明,2017年,资产负债率最低的十家企业分别是鲁商置业、中南建设、绿地控股、云南城投、中交地产、泰禾集团、天津松江、广宇发展、信达地产、新城控股。

上述公司的资产负债都多达了85%,其中鲁商置业2017年底的资产负债率超过93.96%。2017年,资产负债率同比快速增长最慢的十家地产行业上市公司分别是大龙地产、广东明珠、世联行、电子城、宋都股份、我爱人我家、皇庭国际、绿景控股、中弘股份、财信发展,上述公司的资产负债率同比增长率都超过了14%以上。

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其中大龙地产的资产负债率同比快速增长高达53.65%,减少资金成本是上述企业的急迫市场需求。资产负债率同比上升幅度较高的企业中还包括华联控股、浅物业、中房股份等,分别上升了28.85%、28.15%、10.17%。有业内人士认为,通过掌控销售费用来减少营销成本从而提升利润率,是大部分房地产企业所执着的,不过有时为了提升周转率,企业被迫减少销售费用。同花顺i回答财数据表明,截至2017年底,136家房地产类企业中,销售费用最低的依序是62.62亿元的万科、59.67亿元的绿地控股、38.66亿元的保利地产、19.63亿元的华夏幸福、18.08亿元的金科股份、17.76亿元的新城控股、14.68亿元的招商蛇口、14.45亿元的华侨城、12.45亿元的蓝光发展、12.43亿元的金地集团等。

不过,根据记者计算出来,上述这些房企,销售费用比都维持在2%至5%之间,反而是一些中小型房企的销售费用比比较更高。如绿景控股和同达创业的销售费用比例超过16%。华润保利等房企曾因安全事故被住建部严厉批评此前,碧桂园在业界仍然流传着一些公司规则,如“4568”,即4个月买楼,5个月回款,6个月现金流为于是以,8个月再行投资。

除了碧桂园之外,还有不少房企也都有过类似于规定。据报导,数年前,万科曾宿老“5986”原则,即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月卖出八成、产品必需六成是住宅。2012年3月,时任万科集团董事会主席王石曾称之为,万科对于地产项目第一个月卖出八成难以为继。不过前两个数字仍在一定程度上反映了万科的高周转。

资料表明,融创曾实施“5-9-12-15-30”办法,即拿地5个月动工、9个月散户、12个月交还集团资金投入,构建15%的净利率及30%的内部收益率。为了构建上述规则,奖惩是各家公司更为少见的办法。前不久曾引起争议的也正是碧桂园对于低周转的奖惩办法。

今年4月,碧桂园对于部分城市明确提出拒绝:“设计当天内出图(通宵)”“项目人民银行20天后动工罚款”“3个月散户有奖”“小于7个月散户免职……”今年7月,住建部通报全国上半年建筑安全事故认为,今年上半年,全国共计再次发生房屋市政工程生产安全性较小及以上事故13起、丧生52人,比去年同期分别上升18.75%和10.34%。据中国建设报报导,住建部近期通报的今年7月建筑安全事故报告中,7月,全国开建工程安全事故牵涉到俊放地产、北辰置业、中海地产、华润置地、保利地产等多家著名房企旗下项目。而在2016年上半年,住建部通报中,中交集团、蓝光发展、和记黄埔、华润置地、福星惠誉、北辰置业、融创中国、新鸿基地产、中天城投、路劲地产、凯德置地、龙光地产等房企旗下项目皆再次发生有所不同程度的工程质量安全事故。

8月3日,碧桂园举行全国媒体见面会,碧桂园总裁莫斌在问“公司安全事故否与低周转有关”问题时回应,安全事故与工程质量没关系,与低周转没关系,公司一贯特别强调有质量的高周转。易居研究院智库中心研究总监贤迈进称之为,低周转企业更加要留意质量和风险把触,无法盲目下指标,传输工期,要尽量避免偷工减料的现象,以免欲速则不达。。

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